小产权房引纠纷   耐心调解化矛盾

房屋买卖起纷争

被告丁某在水坪镇小河边村7组开发商品房两栋，分别位于该组三堰桥头和河畔小筑餐馆西头。其中三堰桥头的房屋以他人名义报建，河畔小筑餐馆西头的房屋以被告丁某和丁父的名义报建，被告丁某出资建设。2009年9月9日，原告韩某与被告丁某签订《房屋买卖合同》，约定原告韩某以15万元价款购买被告丁某地处水坪镇小河边村7组的房屋两套，分别位于该组三堰桥头座西朝东的北边三楼南侧和该组河畔小筑餐馆西头座北朝南的东边三楼。在合同履行过程中，原告韩某首付了10.5万元，双方对位于三堰桥头的房屋买卖无争议并已交付使用。随后，原告韩某在征得被告丁某同意后对位于河畔小筑餐馆西头的房屋进行了装修。但在装修即将结束时被告丁某的父亲却以丁某对该房屋没有所有权为由主张合同无效，并将该房屋大门的锁眼封住，致使原告韩某无法进入房屋。原告韩某为此诉至法院，请求被告丁某依约履行合同。

审理工作遇困惑

经认真调查，办案人员了解到：该房屋所占用的土地属于小河边村集体所有，划分给丁某父亲管理使用；韩某在购房时主要看重房屋的价格较低，明知诉争房屋系在集体土地上所建的小产权房，仍忽视法律规定执意购买；丁某在房屋建设过程中，由于物价上涨导致建房成本增加，其认为仍以原来约定的价格交房会导致亏损。为了追求利益，丁某以该房屋建在其父的宅基地上，房屋的所有权属于其父为由，让其父主张合同无效，从而引发纠纷。

理清了案情，办案法官却陷入两难境地。依据《中华人民共和国土地管理法》、《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》等法律法规的规定，农村集体土地村民只有使用权不能买卖，故合同中办理房产证和土地使用证的约定违法。如果判决确认合同有效，即通过法律途径确认了违法行为的合法性，与法律的精神相违背。如果判决合同无效，一方面房屋价格上涨的差价、装修投入，对韩某显失公平；另一方面，合同无效后丁某便可私下将房屋高价卖与他人，为丁某追求违法利益提供了便利条件。更为重要的是，因为该纠纷，韩某与丁某的父亲已经发生过肢体冲突。如此判决，必然会进一步激化双方之间的矛盾，引发更深层次的冲突。因此，不论是基于法律效果还是社会效果考虑，本案都需要慎重裁判。

调解过程路漫漫

在深入分析案情之后，办案法官开始了艰难的调解工作。由于双方当事人曾因该纠纷发生过肢体冲突，所以当办案法官提出和解建议时，双方都表示强烈反对，当着办案法官的面相互对骂，甚至有再次动武的迹象。在这种情况下，办案法官暂将房屋纠纷放在一边，跟双方当事人拉起了家常。待双方情绪缓和后，办案法官才从家庭开始逐步聊到房子，采取背靠背的方法分别做调解工作，通过自己的口将一方的苦衷转述给另一方。如此一来，双方都因体谅对方的难处而相互做出了让步，韩某同意再支付给被告8万元，丁某也同意交付房屋并在法律许可的范围内为韩某办理房屋所有权证。双方达成调解意见后，办案法官当天就根据调解笔录制作了调解书。可就在第二天一早办案法官向双方当事人送达调解书时，韩某的态度却在一夜之间发生了改变，拒绝签收法律文书，并将矛头直指办案法官，同时威胁称如果不支持其诉讼请求将赴省市上访，调解工作再度陷入僵局。

握手言和解纠纷

让双方坐在一起协商已不可能，办案法官开始再次分头做调解工作。办案法官先找到原告韩某，拿着相关法律条文逐一向其解释分析，指明了其在购房纠纷中的过错。并告知如果调解不成依法判决，最终的结果可能是被告丁某返还其购房合同款，但装修的花费就会白白损失，而且由于房价上涨，再以原来的价格买套等面积房屋已不可能。韩某一听自己的房屋没了着落，十分着急，一边苦诉自己买房的不易，一边不停地让办案法官帮自己想办法。做完韩某的工作，办案人员又开始为丁某辨法析理，指明其明知小产权房办不了土地使用证仍承诺为原告办理的行为属于欺诈，若严格依法判决，其可能要承担缔约过失责任，在其资金紧缺的现实情况下，这样做无疑是得不偿失的。在做完利弊分析后，见丁某态度有所缓和，办案法官趁热打铁提出了新的调解方案：韩某除已支付的10.5万元外，再支付丁某7万元，共计17.5万元，丁某立即交付诉争房屋。丁某在计算了成本后对办案法官的方案表示同意。为了防止调解工作再次出现反复，同时也为了避免增加执行工作的难度，办案人员当即制作调解书并通知原告韩某带现金来法院，予以签收执行，双方当场将房款交付完毕。最后，办案人员还不忘劝解双方要处理好邻里关系，相互之间多包容。看到一场旷日持久的“小产权房”买卖合同纠纷得以圆满化解，双方当事人带着满意的笑容离开法院，办案人员也终于松了一口气。